深圳樓蟹 責傷銀行

2008-8-7

上 年 深 圳 樓 市 高 峰 期 ， 愈 炒 愈 貴 的 南 山 區 豪 宅 ， 現 已 成 為 樓 蟹 重 災 區 。

圖 中 為 南 山 區 樓 盤 南 海 玫 瑰 園 ， 望 海 景 單 位 叫 價 近 一 千 二 百 萬 ， 連 月 未 見 成 交 。 （ 林 志 謙 攝 ）

內 地 樓 市 已 進 入 汰 弱 留 強 的 關 鍵 時 刻 ； 最 近 市 場 屢 傳 ， 去 年 天 價 投 地 的 內 地 發 展 商 ， 因 無 資 金 回 籠 而 要 將 項 目 撻 訂 告 終 。 大 有 大 撻 、 細 有 細 撻 ， 內 地 銀 行 最 怕 的 散 戶 「 撻 訂 斷 供 潮 」 ， 其 實 已 經 出 現 。
其 中 深 圳 樓 為 此 中 的 重 災 區 ； 過 去 數 月 深 圳 樓 的 成 交 量 ， 比 去 年 尾 的 高 峰 期 暴 跌 七 至 八 成 ， 部 分 炒 家 割 價 求 售 ， 但 樓 價 劈 足 四 、 五 成 依 然 無 成 交 ， 結 果 要 斬 纜 斷 供 。
回 顧 過 去 一 年 ， 內 地 銀 行 的 確 「 大 放 水 」 ： 零 首 期 、 無 收 入 ， 一 手 四 、 五 十 件 貨 ， 一 律 照 借 。 結 果 現 時 樓 市 崩 圍 ， 唯 有 急 急 收 緊 信 貸 及 按 中 央 指 示 查 賬 ； 然 而 過 去 亂 放 貸 的 爛 賬 已 覆 水 難 收 ， 對 銀 行 業 績 的 影 響 相 信 難 以 想 像 。



深 圳 樓 價 暴 跌 ， 曾 被 狂 炒 升 值 兩 、 三 倍 的 福 田 、 南 山 區 ， 自 然 撻 得 最 重 。 南 山 區 今 年 六 月 份 的 二 手 樓 ， 總 成 交 面 積 只 有 百 多 萬 呎 ， 較 去 年 同 期 大 跌 六 成 多 ， 樓 價 也 跌 足 近 四 成 。 而 一 手 樓 亦 不 遑 多 讓 ， 「 去 年 炒 得 最 熾 熱 的 半 島 城 邦 ， 高 峰 期 樓 價 去 到 每 呎 三 千 元 （ 人 民 幣 ， 下 同 ） ， 現 在 回 落 到 一 千 四 百 多 元 ， 但 成 交 仍 然 非 常 疏 落 。 」 一 名 經 紀 苦 臉 說 。
根 據 置 業 國 際 的 資 料 顯 示 ， 今 年 上 半 年 香 港 人 投 資 的 內 地 物 業 達 九 千 多 個 ， 涉 資 約 七 十 五 億 元 。 樓 市 差 ， 首 當 其 衝 的 ， 是 一 批 去 年 湧 上 內 地 搵 食 的 香 港 經 紀 。 霍 嘉 文 原 是 香 港 置 業 九 龍 豪 宅 部 的 當 紅 經 紀 ， 去 年 八 月 樓 市 高 峰 期 ， 高 價 租 了 福 田 區 的 店 鋪 ， 進 軍 大 陸 地 產 代 理 業 。 豈 料 一 開 業 深 圳 樓 市 即 拾 級 而 下 ， 店 鋪 連 月 蝕 過 萬 元 。 由 於 租 約 有 排 未 滿 ， 故 五 個 月 前 他 索 性 將 該 鋪 轉 型 賣 衫 ， 「 當 時 （ 租 鋪 ） 係 做 錯 決 定 ， 高 峰 期 個 個 代 理 商 都 高 價 搶 鋪 開 分 店 ， 呢 間 鋪 要 一 萬 四 千 元 租 金 ， 而 家 諗 番 起 根 本 唔 理 性 。 」
霍 嘉 文 身 後 的 時 裝 店 前 身 為 他 的 地 產 鋪 ， 因 月 蝕 過 萬 ， 索 性 轉 型 賣 衫 等 待 租 約 期 滿 。 （ 林 志 謙 攝 ）

賣 樓 轉 型 賣 衫

霍 嘉 文 過 去 未 賣 過 衫 ， 但 「 馬 死 落 地 行 」 ， 在 附 近 批 發 商 買 入 平 價 女 裝 衫 ， 再 請 個 售 貨 員 便 即 時 開 檔 。 他 指 時 裝 店 現 時 仍 要 月 蝕 二 、 三 千 元 ， 不 過 已 比 做 地 產 好 ， 「 做 地 產 閒 閒 要 請 五 、 六 人 ， 賣 衫 只 係 請 一 個 人 ， 淨 係 人 工 都 慳 番 好 多 啦 ！ 」
部 分 深 圳 代 理 行 ， 已 出 現 連 環 執 笠 潮 ； 仍 有 工 做 的 經 紀 已 叫 好 彩 ， 但 都 只 能 等 運 到 。 入 到 位 於 南 山 區 海 旁 的 美 聯 物 業 分 行 ， 就 可 感 受 到 「 嚴 峻 」 氣 氛 。 數 個 小 時 內 只 有 一 人 問 價 ， 卻 嫌 樓 價 未 夠 低 ， 暫 時 不 入 市 。 在 每 日 的 例 會 中 ， 經 紀 只 能 垂 頭 喪 氣 罰 企 ， 呆 聽 經 理 的 訓 話 。 「 點 解 第 二 間 行 可 以 做 到 ？ 我 一 宗 都 無 ？ 千 祈 唔 好 放 過 星 期 日 來 看 海 人 ， 佢 可 能 禾 稈 珍 珠 ！ 」 經 紀 都 唯 唯 諾 諾 ， 惟 眼 見 無 生 意 ， 遂 不 時 走 出 鋪 食 煙 吹 水 ， 又 或 大 啖 大 啖 食 荔 枝 。
樓 市 「 急 凍 」 ， 全 因 中 央 急 剎 停 。 去 年 六 月 ， 人 民 幣 升 值 、 西 部 通 道 通 車 等 利 好 因 素 ， 再 加 上 當 地 發 展 商 、 炒 家 及 地 產 代 理 的 「 集 體 炒 作 」 ， 令 深 圳 樓 「 烚 烚 」 。 中 央 遂 採 取 措 施 ， 規 定 港 、 澳 、 台 同 胞 在 深 圳 只 能 購 買 一 套 房 自 住 ， 後 期 又 落 實 全 市 居 民 買 第 二 套 房 的 首 期 比 例 ， 不 能 低 於 四 成 ， 且 按 揭 利 息 大 幅 上 調 ， 增 加 炒 樓 成 本 ， 令 炒 家 卻 步 。 眼 見 樓 價 跌 幅 遠 多 於 已 投 入 的 首 期 ， 未 上 會 的 炒 家 索 性 撻 訂 ； 已 上 會 的 ， 亦 不 想 捱 下 去 而 斷 供 。
深 圳 樓 重 挫



生 意 淡 靜 ， 美 聯 南 山 區 分 行 經 理 在 每 日 的 例 會 上 ， 訓 勉 一 眾 下 屬 「 俾 心 機 」 搵 生 意 。 （ 于 港 民 攝 ）

劈 價 四 成 　 無 人 問 津

「 我 不 能 哭 啊 ！ 」 在 深 圳 全 職 炒 樓 的 張 先 生 皺 眉 道 。 他 現 時 手 二 十 四 個 南 山 區 單 位 ， 全 都 是 在 去 年 年 中 高 峰 時 購 入 。 這 批 「 蝕 本 貨 」 總 購 入 價 四 千 八 百 萬 ， 現 市 值 才 二 千 多 萬 元 。 張 先 生 每 個 單 位 都 只 付 一 至 兩 成 首 期 ， 現 時 在 各 大 銀 行 每 月 供 款 達 二 十 五 萬 元 。 「 之 前 南 山 當 炒 呀 ， 單 位 不 用 一 個 月 轉 手 就 賺 四 、 五 十 萬 。 而 家 ？ 我 坐 貨 都 半 年 了 。 」 這 半 年 間 ， 他 每 日 走 訪 不 同 的 地 產 鋪 ， 「 希 望 經 紀 幫 我 大 力 點 推 ， 賣 得 就 賣 ， 租 得 就 租 。 」
但 問 題 是 這 些 單 位 無 論 如 何 監 平 監 賤 ， 都 一 樣 無 人 要 。 他 手 上 其 中 一 個 「 半 島 城 邦 」 第 三 棟 的 低 層 八 百 呎 單 位 ， 買 入 價 二 百 一 十 八 萬 元 ， 即 每 呎 二 千 三 百 元 ， 張 先 生 減 至 每 呎 一 千 四 百 元 的 市 價 ， 即 劈 足 四 成 ， 但 放 售 九 個 月 仍 乏 人 問 津 ， 後 期 他 轉 為 放 租 ， 並 由 八 千 元 月 租 減 至 四 千 八 百 元 ， 但 依 然 無 人 問 。
「 放 租 一 定 要 裝 修 ， 但 我 連 裝 冷 氣 錢 都 俾 唔 起 ， 之 前 賺 的 都 一 鋪 清 袋 ！ 條 數 愈 計 愈 頭 痛 ， 就 算 全 部 賣 出 ， 都 抵 不 了 銀 行 貸 款 啦 ， 斷 供 好 過 ！ 」 他 知 道 斷 供 後 記 錄 會 花 ， 銀 行 無 可 能 再 借 錢 ， 亦 即 他 難 再 以 炒 樓 為 生 。 所 以 現 時 他 由 要 求 代 理 行 幫 忙 出 貨 ， 變 為 要 求 受 聘 為 地 產 經 紀 ， 「 在 哪 裡 跌 倒 便 在 哪 裡 爬 起 來 ！ 現 在 我 只 想 每 月 有 八 千 元 收 入 過 活 啊 ！ 」
張 先 生 現 手 持 二 十 多 個 單 位 ， 眼 見 樓 市 一 沉 不 振 ， 只 想 離 場 甩 身 ， 斷 供 一 了 百 了 。 （ 林 志 謙 攝 ）



寶 安 區 泰 華 陽 光 海 灣 的 業 主 李 小 姐 ， 不 滿 發 展 商 將 一 手 貨 尾 割 價 求 售 ， 曾 聯 同 其 他 業 主 到 售 樓 處 示 威 。

深 信 樓 價 無 得 跌

二 手 樓 無 運 行 ， 一 手 樓 則 更 慘 ， 因 為 業 主 還 要 面 對 大 劈 價 的 發 展 商 。 資 深 投 資 者 李 小 姐 ， 在 去 年 六 月 份 樓 市 高 峰 時 ， 不 敵 經 紀 的 游 說 ， 買 入 寶 安 區 一 手 樓 「 泰 華 陽 光 海 灣 」 兩 個 單 位 ， 總 值 二 百 六 十 萬 元 ， 共 付 了 六 十 七 萬 元 首 期 ， 月 供 仍 要 過 萬 。
最 近 發 展 商 見 勢 色 不 對 大 劈 價 ， 由 原 先 賣 給 李 小 姐 時 的 每 呎 千 三 元 ， 下 調 至 每 呎 八 百 ， 李 小 姐 即 時 變 成 負 資 產 。 與 一 般 內 地 買 家 一 樣 ， 她 認 為 發 展 商 減 價 對 她 「 不 公 平 」 ， 結 果 在 網 上 聯 合 其 他 苦 主 ， 到 樓 盤 的 銷 售 中 心 拉 橫 額 示 威 ， 更 揚 言 會 與 其 他 業 主 一 同 斷 供 ， 不 過 發 展 商 暫 時 並 無 任 何 補 償 行 動 。
「 我 近 排 日 日 唔 ， 因 為 一 斷 供 就 信 譽 破 產 。 除 非 我 賣 晒 所 有 資 產 還 債 啦 ！ 雖 然 夾 埋 都 夠 還 俾 銀 行 ， 但 點 都 係 血 汗 錢 嘛 。 」 她 說 。
一 旦 張 先 生 和 李 小 姐 等 這 類 大 炒 家 斷 供 ， 最 大 鑊 的 便 是 主 要 在 香 港 上 市 的 內 地 銀 行 。 銀 行 固 然 會 追 究 部 分 買 家 的 責 任 ， 及 索 償 斷 供 後 的 差 價 損 失 ； 然 而 更 多 的 職 業 炒 家 ， 都 是 借 朋 友 身 份 又 或 以 多 張 假 身 份 證 借 貸 ， 這 批 炒 家 現 在 市 場 上 銷 聲 匿 跡 。 銀 行 當 時 無 嚴 格 核 實 借 貸 者 身 份 ， 今 日 自 然 亦 無 從 追 究 。
半 島 城 邦 是 南 山 區 內 傳 出 最 多 斷 供 個 案 的 屋 苑 ， 高 峰 期 每 呎 人 仔 三 千 元 ， 現 在 跌 至 一 千 四 百 元 亦 無 人 問 津 。 （ 于 港 民 攝 ）

銀 行 貸 款 大 比 併

銀 行 濫 貸 響 警 號
而 在 中 央 的 宏 調 政 策 下 ， 買 家 本 應 最 少 支 付 樓 價 的 三 成 為 首 期 ， 但 銀 行 往 往 偷 雞 讓 買 家 做 零 首 期 按 揭 ， 「 樓 市 高 峰 期 ， 個 個 都 想 做 生 意 啦 ！ 真 係 合 埋 眼 都 貸 俾 你 ， 就 算 係 買 第 四 、 五 套 屋 ， 都 仲 可 以 做 零 首 期 。 」 一 名 深 圳 商 業 銀 行 的 職 員 透 露 。
「 以 前 只 要 你 有 張 身 份 證 ， 入 息 證 明 書 上 面 只 要 有 個 公 司 印 章 ， 我 就 唔 會 打 電 話 去 核 實 身 份 ， 照 樣 放 貸 俾 你 。 」 該 職 員 坦 言 ， 當 時 還 有 不 少 發 展 商 員 工 假 扮 買 家 ， 到 銀 行 貸 款 做 假 按 揭 套 現 ， 「 一 張 發 展 商 收 據 影 印 本 ， 佢 寫 個 買 家 已 俾 幾 多 錢 訂 金 ， 同 埋 話 層 樓 賣 價 一 百 萬 ， 就 已 經 銀 行 貸 到 九 十 幾 萬 。 」 在 內 地 ， 一 手 樓 的 業 主 ， 曾 供 款 三 個 月 以 上 才 斷 供 ， 發 展 商 便 沒 有 責 任 ， 銀 行 要 將 所 有 風 險 一 力 承 擔 。
據 知 ， 由 於 間 間 銀 行 的 「 濫 貸 」 問 題 都 不 相 伯 仲 ， 近 日 國 務 院 調 研 組 已 進 入 深 圳 ， 摸 底 調 查 斷 供 情 況 ， 而 內 地 各 大 銀 行 也 展 開 「 斷 供 大 搜 查 」 。 而 深 圳 銀 監 局 早 前 亦 承 認 ， 目 前 深 圳 個 人 住 房 貸 款 違 約 率 有 所 上 升 。 為 求 自 保 ， 各 大 銀 行 現 時 紛 紛 大 力 緊 水 喉 。
港 置 地 產 高 級 經 理 黃 燦 鑫 坦 言 ， 現 時 銀 行 審 批 貸 款 極 為 嚴 謹 ， 有 過 半 數 客 戶 的 按 揭 申 請 不 獲 批 核 。 （ 林 志 謙 攝 ）



位 於 南 山 區 的 中 信 紅 樹 灣 正 開 售 第 四 期 ， 雖 然 仍 有 睇 樓 客 ， 但 多 數 齋 睇 不 買 。

收 緊 銀 根 自 保

一 名 銀 行 職 員 說 ： 「 我 而 家 好 緊 張 風 險 評 估 。 新 婚 自 住 買 家 ， 就 算 只 係 丈 夫 做 登 記 人 ， 我 都 會 睇 埋 太 太 的 入 息 、 社 保 ， 有 貸 款 利 息 仲 高 達 百 分 之 十 七 ， 總 之 安 全 至 上 ， 如 果 你 係 炒 家 更 加 唔 使 諗 借 錢 ！ 」
港 置 地 產 高 級 營 業 經 理 黃 燦 鑫 亦 坦 言 ， 過 往 貸 款 申 請 九 成 九 都 會 獲 得 通 過 ， 而 現 在 則 只 有 少 於 一 半 的 申 請 獲 批 核 。 「 現 時 銀 行 放 貸 的 配 額 就 像 我 們 的 股 市 一 樣 ， 不 斷 下 跌 。 而 且 估 價 亦 嚴 重 偏 低 ， 有 時 更 低 至 市 價 一 半 。 」 有 地 產 經 紀 連 番 慨 嘆 ， 不 少 生 意 因 銀 行 不 放 水 而 未 能 成 交 ； 有 部 分 小 型 銀 行 ， 甚 至 已 暫 停 所 有 樓 宇 按 揭 及 貸 款 服 務 。
對 於 多 月 斷 供 的 業 主 ， 銀 行 唯 有 使 出 軟 招 ， 例 如 在 每 月 到 期 日 前 ， 以 電 話 短 訊 發 放 「 溫 馨 提 示 」 ， 又 或 打 電 話 提 醒 未 有 依 期 還 款 的 業 主 。 不 願 露 面 的 陳 先 生 ， 是 物 業 半 島 城 邦 的 業 主 ， 他 已 斷 供 物 業 近 兩 個 月 ， 「 銀 行 應 該 都 不 敢 逼 我 ， 這 個 月 都 沒 有 再 催 我 還 款 ， 可 能 怕 逼 得 愈 緊 ， 我 們 走 得 愈 快 。 」 他 說 。 單 是 半 島 城 邦 這 屋 苑 ， 市 傳 已 有 五 十 五 宗 斷 供 個 案 。 萬 一 業 主 真 的 斷 供 達 三 個 月 ， 銀 行 會 向 地 產 經 紀 埋 手 ， 他 們 以 專 業 人 士 的 身 份 ， 勸 業 主 「 樂 觀 」 面 對 後 市 ， 目 的 都 只 是 希 望 業 主 會 乖 乖 還 款 ， 不 要 選 擇 斷 供 這 條 路 。
樓 市 一 ， 連 帶 大 量 地 產 代 理 行 亦 執 笠 旗 ， 街 上 空 鋪 多 的 是 。 （ 林 志 謙 攝 ）

還 望 中 央 打 救

銀 行 業 內 人 士 說 ， 究 竟 有 幾 多 人 斷 供 ， 及 對 銀 行 壞 賬 的 影 響 ， 現 時 難 以 明 言 。 內 地 經 濟 學 家 兼 中 國 社 科 院 金 融 研 究 員 易 憲 容 ， 認 為 短 期 難 以 評 價 對 銀 行 房 貸 的 影 響 ， 但 就 肯 定 ： 「 樓 價 一 定 會 再 跌 。 」 中 信 嘉 華 銀 行 中 國 業 務 首 席 經 濟 策 略 師 廖 群 博 士 則 指 出 ： 「 未 來 半 年 樓 價 仍 會 有 一 成 下 跌 空 間 ， 相 信 還 會 出 現 更 多 的 斷 供 個 案 ， 這 對 銀 行 亦 會 構 成 壓 力 。 」
除 了 業 主 斷 供 ， 銀 行 還 要 揹 起 發 展 商 的 風 險 。 皆 因 去 年 他 們 狂 向 銀 行 借 錢 買 地 拓 展 ， 若 未 能 賣 樓 套 現 讓 資 金 回 籠 ， 恐 怕 有 的 發 展 商 便 無 力 清 還 銀 行 的 貸 款 。 銀 行 正 面 臨 兩 面 夾 攻 ， 樓 市 能 否 有 起 色 令 他 們 渡 過 難 關 ， 似 乎 又 要 靠 中 央 打 救 。

發 展 商 撲 水 自 救

樓 市 高 峰 期 ， 各 大 發 展 商 大 批 買 地 ， 並 向 銀 行 大 額 貸 款 ； 現 在 樓 市 收 縮 ， 有 發 展 商 為 求 自 保 ， 透 過 不 同 的 方 式 撲 水 ， 甚 至 市 傳 不 少 發 展 商 已 靜 靜 賣 掉 手 持 的 土 地 散 貨 套 現 ， 以 求 有 足 夠 的 資 金 周 轉 。
港 人 「 走 數 」 內 地 難 追
在 香 港 斷 供 物 業 ， 貸 款 銀 行 有 權 收 回 物 業 拍 賣 ， 並 就 差 價 向 業 主 追 討 。 若 業 主 未 能 償 還 ， 則 會 被 申 請 破 產 。 內 地 的 情 況 亦 一 樣 ， 只 是 無 「 個 人 破 產 」 這 概 念 。
熟 悉 中 國 法 律 的 劉 文 律 師 指 出 ： 「 根 據 內 地 的 銀 行 體 制 ， 各 銀 行 間 的 客 戶 資 料 是 互 通 的 ， 若 果 你 斷 供 ， 銀 行 又 查 到 你 在 其 他 銀 行 仍 有 資 產 ， 便 有 權 向 法 庭 申 請 收 回 這 些 資 產 抵 債 。 」
如 香 港 人 在 購 入 內 地 物 業 後 斷 供 ， 銀 行 會 發 律 師 信 要 求 索 償 。 然 而 港 人 返 回 香 港 並 「 闊 佬 懶 理 」 ， 內 地 銀 行 原 來 不 能 「 跨 境 」 追 數 。 當 然 若 港 人 返 回 內 地 ， 則 有 可 能 在 過 關 時 被 當 局 揭 發 ， 追 討 欠 債 。

---